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martes, septiembre 29, 2020

¿Existe en Salta un verdadero “mercado” inmobiliario?

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Es vox populi en las calles de Salta que el mercado inmobiliario se encuentra un poco desfasado, es decir, según la ley de la oferta y la demanda que rige en nuestro sistema económico de mercado, la oferta se encuentra en un nivel de precio elevado para lo que la demanda puede pagar, por lo que, al no absorberse, tendería a haber un excedente de oferta que, según la teoría, haría bajar los precios hasta un nuevo punto de equilibrio en el que oferta y demanda se encuentren.

¿Funcionan las leyes de la economía en este caso particular?

Bien, a juzgar por los carteles de “se vende” que se multiplican en todos los barrios de la Ciudad, y las largas listas de clasificados, parece cierto que hay una mayor oferta que antes. Sin embargo, no parece haber una tendencia hacia el equilibrio entre oferta y demanda, es decir, la oferta parece alejarse de la capacidad económica de las personas que tienen la necesidad o la intención de comprar una vivienda. En relación a los valores históricos, en épocas normales, en nuestro país se necesitó un promedio de 60 sueldos básicos para adquirir un departamento estándar de dos dormitorios en un barrio de clase media.

Actualmente se requieren entre 100 y 120 sueldos básicos, es decir, prácticamente el doble. A esto debe sumarse el hecho de que, en épocas de inflación, no es posible ahorrar, pues la suba de precios licúa el valor nominal de la moneda. Alguien podría sugerir un ahorro en dólar, pero en razón de la política monetaria que sigue Argentina, el dólar está desacoplado de la inflación, por lo tanto tampoco es posible refugiarse en esa moneda. ¿Y el crédito hipotecario? Es prácticamente inalcanzable para cualquiera que necesite una vivienda, y quien puede pagarlo, en la mayoría de los casos, no lo necesita.

Todas estas variables deberían empujar hacia abajo el precio de la vivienda de clase media o baja, a fin de tornarla accesible a los potenciales consumidores. No ocurre lo mismo con la vivienda Premium, ya que la misma se destina a otro
segmento, muy específico, constituido por exportadores, quienes sí ingresan dólares y por ende pueden seguir un incremento sostenido de precios sin quedar rezagados, por lo tanto, es posible que el mercado de la vivienda experimente un quiebre, con precios a la baja en los segmentos destinados a clase baja o media, y subas moderadas con relación a la clase alta.

¿Qué sucede en Salta? Pues ninguno de estos postulados económicos se
cumplen. A decir verdad, los precios experimentan subas fuera de cualquier
explicación lógica. En barrios como Santa Ana o Parque General Belgrano, por mencionar solo dos barriadas de clase media en distintos extremos de la Ciudad, los precios han sufrido incrementos de entre un 60 y un 80% en tan solo 8 meses (quien desee corroborar, simplemente tome ejemplares de avisos clasificados y coteje, propiedades que valían $150.000 hoy valen $240.000, al menos nominalmente, pues resulta sorprendente verificar que en muchos casos se trata de las mismas viviendas). Si tenemos en cuenta que en mercados de alta demanda como Buenos Aires la propiedad ha experimentado un incremento de precios interanual de un 8% promedio, podemos darnos cuenta que lo que ocurre en Salta está al borde del absurdo.

Tomemos otro ejemplo: un monoambiente de 30 m2 en el casco céntrico de Salta tiene un precio de mercado aproximado de u$s 50.000, mientras que en San Miguel de Tucumán esa misma propiedad cuesta menos de la mitad, arrancando desde los u$s 18.000 según clasificados de la vecina Provincia. ¿Qué sucede entonces? ¿Los sueldos en Salta son dos veces más altos que los de Tucumán, por eso aquí la vivienda es más cara? Lo cierto es que las
inmobiliarias tucumanas se quejan de que los precios allí están un 20% por sobre el valor que deberían históricamente tener, razón por la cual sus ventas están prácticamente paralizadas. Si entendemos bien, lo que nos dicen los expertos tucumanos es que una propiedad como la tomada de referencia, allí debería valer para ser vendible unos u$s 14.400, esto quiere decir que en Salta la propiedad estaría cotizándose al triple de lo que realmente debería valer.

¿Qué explica esta abismal diferencia?

¿Existe en Salta una voraz demanda de inmuebles que hace que los precios
se disparen? ¿Qué explica que las viviendas estándar destinadas a la
clase media sean mucho mas caras en Salta que en Tucumán, Córdoba, Santa
Fe o Buenos Aires? ¿La clase asalariada local tiene sueldos tan altos que
puede pagar precios irrisorios? Indudablemente no.

Algunos corredores inmobiliarios han levantado sus voces en los últimos
días quejándose de que la parálisis de ventas es casi total. Uno de ellos manifestaba amargado que en lo que va del año solo vendió un departamento, y rebajando el precio más de un 10%. Otro manifestaba que si no fuese por los alquileres y el sueldo de su esposa, que es docente, no tendría de que vivir. Los únicos que parecen no sentir el impacto son los que comercializan viviendas destinadas al segmento Premium, uno de ellos explicaba diciendo que la cosecha record de soja trajo aparejada una importante masa de dólares, pero estos inversores solo vuelcan su dinero a viviendas a estrenar y muy bien ubicadas. El resto del mercado, el destinado a la clase media, ha intentado seguir esta alza de precios, pero lo cierto es que el sojadolar no demanda este tipo de propiedad, por lo tanto, la única conclusión que podemos conseguir de todo este análisis, es que el incremento de precios está sostenido en la ficción de publicar avisos con precios nominales que no tienen nada que ver con los precios que realmente el consumidor quiere o puede pagar.

En términos sencillos: el mercado inmobiliario experimenta una burbuja, un alza de precios no sostenida en parámetros reales. El destino de la misma es incierto, puede estallar y sincerar los precios, con lo que la vivienda debería volver a los valores de tres años atrás, o puede continuar inflándose, lo que terminará destruyendo el mercado, multiplicando la cantidad de oferta que no se vende, y aniquilando a todas aquellas inmobiliarias que se dedican a comercializar productos destinados a la clase media o baja. De no normalizarse, esta alocada fiebre podría extenderse a otros productos. De hecho, estaba pensando poner un aviso vendiendo mis zapatillas a diez mil euros, y mi camisa a veinte millones de dólares. Quien sabe, quizás alguien lo paga, y si no es así, al menos podré disfrutar, leyendo el aviso, de estar vestido por ropa tan cara…nominalmente.

Decía Jhon Keynes que cuando suceden estas cosas, cuando aparecen
estas anomalías en la economía de mercado, generalmente producto de la
especulación o de la ignorancia que lleva a los actores de la microeconomía a actuar de un modo que termina siendo perjudicial para ellos mismos, es el Estado el que debe regular y reencauzar las cosas. Me pregunto si no es hora de que el Estado tome cartas en el asunto, no hablo de fijar precios ni medidas intervencionistas de ningún tipo, sino más bien de educar al mercado, y de evitar especulaciones. De no hacerlo así, probablemente los pocos inversores que aun veían la plaza local como atractiva, terminen volcando su dinero en provincias vecinas que ofrecen productos de igual calidad a precios mucho menores. Es asombroso que no haya manifestaciones abiertas en este sentido, pero honestamente creo –puedo estar equivocado, por supuesto-, que de no remediarse esta anormalidad, de no volver a funcionar según las leyes de mercado, el efecto que esto puede tener, tanto en el nivel de incremento de los
asentamientos a los que mucha gente se termina viendo expelida, como a
nivel de encarecimiento de toda la economía local por vía del aumento de
los alquileres, puede tener efectos sumamente nocivos para la mas de un
rubro de la economía local, tornándola menos competitiva, y atentando con
ello contra la creación de fuentes de trabajo.

Si vamos a ser una sociedad inserta en las reglas del mercado, que esas reglas funcionen como corresponde es esencial para la paz social.

1 COMENTARIO

  1. ¿Existe en Salta un verdadero “mercado” inmobiliario?
    SI BIEN ES UNA VERDADERA BURBUJA NO DISTA DE ACOMPAÑAR LA FLUCTUACION DE LA ECONOMIA (ESKIVANDO AL INDEC) O SEA QUE ‘PADECE’ EL ALZA DE PRECIOS DE LA INFLACION NACIONAL, EN CONJUNTO CON EL RESONADO BUM TURISTICO MPULSADO X EL GOBIERNO LOCAL CON LA APARICION DE HOSTALES EN TODO EL MICROCENTRO Y LA CONSTRUCCION DE HOTELES DE TODAS LAS ESTRELLAS. VAQUEROS ES OTRO EJEMPLO O VALLE ESCONDIDO, LA BALCARCE, LAN Y LOS NUEVOS FERIADOS

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